Marcin Czyżewski

 Mieszkanie to zwykle najcenniejsza część majątku, który zostaje po zmarłym. Co zrobić, żeby trafiło do bliskich?

Najważniejszą rzeczą jest to, czy mieszkanie jest naszą własnością, czy też nie jest. 

Całkowitą pewność, że w przypadku naszej śmierci lokal trafi do bliskich, będziemy mieli tylko wtedy, jeśli mieszkanie do nas należy. Wtedy jako właściciele będziemy mogli swobodnie nim dysponować.

Gdy mieszkamy w lokalu komunalnym...

Setki tysięcy osób mieszkają w lokalach komunalnych, czyli należących do miasta lub gminy. Takie mieszkanie można jednak wykupić, o ile oczywiście samorząd daje taką możliwość. Gdy podejmuje taką decyzję, bardzo często można to zrobić, korzystając z atrakcyjnych bonifikat, sięgających nawet 95 proc. wartości mieszkania. Dlatego warto się dowiedzieć, czy mamy na to szansę. Bowiem gdy wykupimy mieszkanie, po naszej śmierci odziedziczą je nasi najbliżsi lub osoba, którą wskażemy w testamencie (piszemy o tym niżej).

Jednak gdy nie wykupimy lokalu, to też nie wszystko stracone. Po naszej śmierci będą mogli w nim mieszkać nasi bliscy: mąż lub żona, dzieci, konkubent lub konkubina i inne osoby, w stosunku do których jako najemcy byliśmy zobowiązani przez sąd do obowiązku alimentacyjnego. Jest jeden warunek: wszyscy muszą mieszkać z nami na stałe w dniu naszej śmierci. Takie osoby muszą też pofatygować się do urzędu, by spisać nową umowę najmu. I jako najemcy mogą postarać się o wykup mieszkania, o ile oczywiście dopuszcza go gmina.

Ale uwaga!

Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej chce zmienić dotychczasowe przepisy związane z mieszkaniami komunalnymi, m.in. właśnie z dziedzicznością najmu takich lokali.

Według nowych propozycji w przypadku śmierci najemcy lokalu komunalnego umowa najmu wygaśnie. Jego bliscy (m.in. małżonkowie, dzieci, konkubent lub konkubina, którzy mieszkali z nim do śmierci) będą mogli zawrzeć nową umowę, jeśli spełnią kryteria dochodowe ustalone przez daną gminę czy miasto. Ale jeśli ich dochody będą wyższe niż te kryteria, w ciągu sześciu miesięcy będą musieli się wyprowadzić. Osobom spełniającym kryterium dochodowe gmina będzie mogła zaoferować to samo mieszkanie albo inny lokal zamienny. Jeżeli odmówią, będą musiały opuścić mieszkanie.

... lub spółdzielczym

Jeśli żyjemy w mieszkaniu spółdzielczym, to po naszej śmierci spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przypadnie naszemu współmałżonkowi. Jeżeli nie jest on członkiem spółdzielni, powinien w ciągu roku od dnia naszej śmierci złożyć deklarację członkowską. Jeśli tego nie zrobi, spółdzielnia poczeka kolejne pół roku. Potem może podjąć uchwałę o wygaśnięciu takiego prawa. W dalszej kolejności o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mogą starać się dzieci i inne bliskie osoby (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu).

Aby jednak zaoszczędzić zachodu bliskim, jeszcze za życia możemy uporządkować tę sprawę i postarać się o przekształcenie spółdzielczego mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub w prawo odrębnej własności. Wtedy takie mieszkanie możemy sprzedać, zamienić, podarować lub zapisać dzieciom albo innym osobom.

Mieszkanie zakładowe

W przypadku lokali zakładowych po śmierci najemcy mają prawo mieszkać w nich bliscy, którzy z nim mieszkali, czyli małżonek, zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki itd.), wstępni (rodzice, dziadkowie itd.), rodzeństwo, osoba go przysposabiająca albo przez niego przysposobiona i osoba pozostająca we wspólnym gospodarstwie domowym (np. konkubent lub konkubina). Te osoby mają prawo ubiegać się potem o wykup mieszkania. Możemy jednak sami postarać się o to jeszcze za życia, aby stać się jego właścicielami. Za każdy rok przepracowany w danym przedsiębiorstwie dostaniemy 6 proc. zniżki, za każdy rok najmu mieszkania - kolejne 3 proc. Łączna zniżka może sięgnąć 95 proc. ceny mieszkania. To jednak zakład pracy podejmuje decyzję o sprzedaży lokalu. Maksymalna bonifikata przysługuje emerytom, rencistom lub wdowom i wdowcom po nich.

Takie same zniżki obowiązują w przypadku wykupu mieszkań przez pracowników Lasów Państwowych. Mieszkanie mogą wykupić także osoby, które nigdy nie pracowały w Lasach, ale wynajmują je od co najmniej trzech lat i mają zawartą umowę najmu na czas nieokreślony. Za każdy rok dostaną 3 proc. zniżki - maksymalnie 45 proc. Oczywiście przedsiębiorstwo musi zgodzić się na sprzedaż. Jeśli nie ma takiej możliwości, w przypadku śmierci najemcy możliwość zamieszkania w lokalu Lasów Państwowych mają bliscy, którzy w dniu jego śmierci mieszkali razem z nim. To małżonkowie, wstępni, zstępni oraz osoby przysposobione. Wszystkie osoby są wymienione w umowie najmu lokalu.

W przypadku mieszkania należącego do PKP prawo do dalszego zamieszkiwania oraz ewentualnego wykupu na własność lokalu przechodzi po śmierci głównego najemcy na żonę lub męża, dzieci, konkubenta lub konkubinę i inne osoby, w stosunku do których na najemcę sąd nałożył obowiązek alimentacyjny. Jest jednak warunek: muszą mieszkać z nim na stałe w chwili jego śmierci. Jeżeli jednak będziemy chcieli wykupić mieszkanie za życia, a PKP stworzy nam taką możliwość, również możemy skorzystać z takich zniżek jak w przypadku mieszkań zakładowych.

Gdy umrze główny lokator mieszkania wojskowego, przejdzie ono na żonę, męża, dzieci lub rodziców (tzn. będą mogli w nim mieszkać i ewentualnie je wykupić). Gdy zgłoszą się do Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, otrzymają tytuł prawny do mieszkania (to np. umowa najmu lub decyzja administracyjna). Nie dotyczy to jednak wnuków. Każdy przypadek jest przez Agencję rozpatrywany indywidualnie. Kto będzie chciał wykupić taki lokal, a wojsko się na to zgodzi, od 1 stycznia 2013 roku skorzysta z nowych zniżek. Bonifikata w wysokości 60 proc. będzie przysługiwać m.in. emerytom wojskowym, osobom uprawnionym do wojskowej renty inwalidzkiej i członkom rodzin (m.in. małżonkom i dzieciom), a 30 proc. otrzymają przede wszystkim czynni żołnierze. Zniżki obejmują też grunt.

Mieszkanie w spadku

Jeżeli jesteśmy właścicielami mieszkania, bo np. udało nam się je wykupić od gminy lub zakładu pracy, to wtedy - tak jak wszystkie inne składniki majątku - podlega ono dziedziczeniu. Jeżeli nie zostawimy ważnego testamentu (piszemy o tym niżej), nasze mieszkanie będzie podlegało zasadom dziedziczenia ustawowego, które opisuje kodeks cywilny.

W pierwszej kolejności dziedziczą dzieci i małżonek spadkodawcy. Otrzymują spadek w równych częściach, ale część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku (jeżeli dzieci jest więcej niż troje, to np. w przypadku śmierci żony mąż zawsze otrzymuje jedną czwartą spadku, a pozostała część jest równo dzielona między dzieci).

Jeśli małżonek spadkodawcy nie żyje w momencie otwarcia spadku (czyli w chwili śmierci spadkodawcy), całość majątku w równych częściach przechodzi na dzieci.

Jeśli dziecko spadkodawcy nie żyje w chwili otwarcia spadku, to udział spadkowy przechodzi na jego dzieci lub kolejno na dalszych zstępnych (wnuki, prawnuki itd.).

Jeśli zmarły nie miał dzieci, spadek dziedziczą jego małżonek i rodzice. W tej sytuacji małżonkowi przypada zawsze połowa spadku, a każdemu z rodziców jedna czwarta. Jeżeli spadkodawca nie miał dzieci ani małżonka, cały spadek otrzymują po połowie rodzice.

Jeśli jedno z rodziców nie dożyje otwarcia spadku, do gry wchodzi rodzeństwo, które dziedziczy w częściach równych (jeżeli brat lub siostra nie żyją, przechodzi to na zstępnych, czyli ich dzieci, wnuki itd.). Gdy małżonek dziedziczy razem z rodzicami, rodzeństwem i jego zstępnymi, ma zawsze zapewnioną połowę spadku.

Jeżeli zmarły nie miał dzieci, jego rodzice nie żyją, nie ma też rodzeństwa i jego dzieci, cały spadek przypada małżonkowi.

Jeśli zmarły był samotny (brak zstępnych, małżonka, rodziców, rodzeństwa i zstępnych rodzeństwa), spadek dziedziczą jego dziadkowie (o ile żyją) w równych częściach.

Jeżeli dziadek lub babcia nie dożyli chwili otwarcia spadku, wtedy ich udział przypada zstępnym. Jeżeli jednak takich zstępnych nie ma, udział zmarłego dziadka lub babci przypada pozostałym dziadkom w równych częściach.

Jeśli nie żyje małżonek spadkodawcy i jego krewni powołani do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada pasierbom.

Jeśli nie ma nikogo z rodziny, kto mógłby przyjąć spadek, przechodzi on na gminę.

Mieszkanie w testamencie

Taką ustawową kolejność dziedziczenia możemy zmienić, pozostawiając testament. Decydując się na jego spisanie, możemy obdzielić lokalem dowolną osobę - np. kuzyna, znajomego czy konkubenta. Wola zapisana w testamencie zawsze jest ważniejsza od ustawowych reguł.

Pamiętajmy jednak, że testament może zawierać wolę tylko jednego spadkodawcy. Nie możemy więc napisać wspólnego testamentu ze współmałżonkiem. Nawet jeśli mieszkanie należy do nas obojga, każdy musi pisać testament osobno. Testament musi być spisany własnoręcznie, zawierać podpis i datę. Brak daty nie pociąga automatycznie za sobą nieważności testamentu własnoręcznego, jeżeli nie wywołuje wątpliwości np. co do zdolności spadkodawcy do sporządzenia testamentu czy do wzajemnego stosunku kilku testamentów (czyli tego, który został napisany wcześniej, a który później). Dlatego lepiej, żeby testament zawierał datę.

Jeżeli nasz stan zdrowia nie pozwala na własnoręczne spisanie ostatniej woli, prawo przewiduje testament ustny. Wtedy potrzeba dwóch świadków i uprawnionego urzędnika samorządowego lub kierownika urzędu stanu cywilnego. Urzędnik spisze i odczyta naszą wolę, a wtedy testament musimy podpisać my, urzędnik i świadkowie. Świadkiem testamentu nie może być jednak osoba, której w ostatniej woli zapisano jakąkolwiek korzyść, oraz jej bliscy.

Możemy też wybrać testament notarialny, spisywany przez notariusza. Oczywiście póki żyjemy, możemy odwołać cały testament lub jego postanowienia, np. sporządzając nowy dokument.

Pomocny zapis

Jeszcze niedawno w testamencie nie mogliśmy konkretnie wskazać, że jakaś część naszego majątku - np. mieszkanie - od razu po naszej śmierci ma stać się własnością np. dziecka, wnuczka czy konkubiny. Nawet gdy to zrobiliśmy, to sąd i tak na tej podstawie wyliczał udziały spadkobierców w odziedziczonym majątku w formie ułamków (np. po 1/2 dla córki i syna). Na końcu, gdy między nimi trwał spór, musiał jeszcze dokonać tzw. działu spadku, czyli określić, kto ze spadkobierców stanie się właścicielem poszczególnych składników majątkowych.

Teraz tę długotrwałą procedurę możemy jednak ominąć, wykorzystując tzw. zapis windykacyjny, który obowiązuje od jesieni zeszłego roku. Dzięki niemu spadkodawca może postanowić, że konkretna, wskazana przez niego osoba nabywa określony przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku, czyli jego śmierci. W ten sposób dowolnej osobie lub osobom możemy przekazać np. mieszkanie. Przedmiot zapisu zostanie wyłączony z masy spadkowej. Pozostała część spadku, której nie przekażemy w formie zapisu, będzie podlegała normalnemu podziałowi w ramach dziedziczenia.

Ważne! Mieszkanie w chwili otwarcia spadku musi do nas należeć! Sam zapis windykacyjny może się zaś pojawić wyłącznie w testamentach sporządzanych w formie aktu notarialnego. Nie można więc uczynić zapisu w testamencie pisemnym czy ustnym.

Zachowek dla bliskich

Tak jak napisaliśmy, sporządzając testament, możemy powołać do spadku, kogo tylko chcemy. Ale nasza najbliższa rodzina, np. współmałżonek i dzieci, nie zostanie z pustymi rękami. Mogą wystąpić do spadkobiercy o zapłatę tzw. zachowku. Jego wysokość wynosi 2/3 wartości udziału spadkowego, który przypadałby konkretnej osobie przy dziedziczeniu ustawowym, jeśli jest ona trwale niezdolna do pracy lub małoletnia, oraz 1/2 wartości tego udziału w pozostałych wypadkach.