Wirtualna Polska / "Rzeczpospolita" | aktualizacja 2012-09-24 (08:30)

Jak pisze "Rzeczpospolita", luka w prawie sprawia, że jeśli wdowiec sprzeda nieruchomość, która stanowiła wspólną własność ze zmarłym małżonkiem, to od połowy uzyskanych pieniędzy będzie musiał zapłacić podatek.

Jak pisze gazeta, PIT-u za sprzedanie nieruchomości nie zapłacimy, jeśli pozbywamy się nieruchomości po upływie pięciu lat od dnia zakupu. Fiskus jednak i od tej zasady znalazł wyjątek. I to na dodatek krzywdzący osoby w żałobie.

"Rz" opisuje przypadek emerytki z Pomorza. Pani Irena w 2009 roku po śmierci męża sprzedała kupione ich wspólne mieszkanie. Podatku nie zapłaciła, bo przecież nieruchomość kupiła razem z mężem 25 lat wcześniej. Jednak wiosną 2012 zgłosiła się do niej skarbówka, żądająca zapłaty zaległego podatku. I to z odsetkami.

Dlaczego? Zdaniem organów skarbowych emerytka po śmierci męża nabyła od niego połowę mieszkania. A ponieważ sprzedała je jeszcze w trakcie żałoby i nie odczekała pięciu lat, więc podatek zapłacić musi.

Eksperci i prawnicy w rozmowie "Rzeczpospolitą" przyznają, że takie podejście do problemu jest krzywdzące dla wdowców. Niestety prawo nie jest tu do końca jasne i podatek - w tym wypadku PIT - zapłacić trzeba.

Nakazuje tak między innymi najnowsza interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie. Jednocześnie - jak podaje "Rz" - zdarzają się wyroki sądowe, które podważają rozumowanie, że małżonek nabywa nieruchomość po śmierci swojej żony czy męża.

Wirtualna Polska / "Rzeczpospolita"

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30.04.2012 r. (data wpływu 04.05.2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości na podstawie umowy dożywocia - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 04.05.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości na podstawie umowy dożywocia.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny

Wnioskodawczyni w dniu 19 września 2011 r. w drodze umowy dożywocia sporządzonej w formie aktu notarialnego przeniosła - jako właścicielka - własność zabudowanej nieruchomości gruntowej na rzecz swojej kuzynki, za co zobowiązała się ona zapewnić Wnioskodawczyni dożywotnie utrzymanie, w tym nieodpłatną służebność osobistą mieszkania, opiekę i pochówek.

W umowie została określona wartość przedmiotu umowy, czyli zbywanej nieruchomości na 250.000 zł. Umieszczenie w umowie wartości rynkowej zbywanej nieruchomości służyło jedynie do obliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Nieruchomość tę Wnioskodawczyni nabyła razem z mężem w 1955 r. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i od tamtego czasu ją zamieszkuje. Za życia męża nie zawierali umów znoszących wspólność majątkową. Mąż Wnioskodawczyni zmarł 4 kwietnia 2008 r., a spadek po nim pozostały na podstawie ustawy Wnioskodawczyni nabyła w całości a dziedziczenie potwierdzone zostało postanowieniem sądu z 17 listopada 2009 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w przedstawionym stanie faktycznym zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w jakiej części i w jakiej wysokości...

Zdaniem Wnioskodawczyni zbycie nieruchomości, w części dotyczącej spadku po mężu nie jest przychodem podatkowym, z następujących powodów.

Według wyroku NSA II FSK 1101/10 z 8.12.2011 r.) w momencie nabycia nieruchomości przez małżonków nie można określić, w jakiej części nastąpiło nabycie tej nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 8 u.o.p.d.f. nie jest też możliwe nabycie w określonym udziale nieruchomości przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. W wyniku śmierci jednego z małżonków znajdującego się w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej drugi małżonek nie nabywa w drodze spadku po pierwszym małżonku po raz drugi, udziału w tej samej nieruchomości, ponieważ, z uwagi na istotę wspólności majątkowej małżeńskiej, nie było możliwe wyodrębnienie przypadającego każdemu z małżonków udziału w nieruchomości już podczas pierwotnego wspólnego nabycia skoro z uwagi na wspólność majątkową nie można wyodrębnić udziałów, które wnioskodawczyni i jej mąż posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie. Nie można też przyjąć, że pięcioletni termin z art. 10 ust.1 pkt 8 u.o.p.d.f, biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze spadku.

Ponadto z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że umowa dożywocia nie ma charakteru odpłatnego, a nawet w przypadkach, gdy WSA orzekały, że umowę dożywocia należy uznać z odpłatną to nie jest to przesłanką wystarczającą do przyjęcia, że zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu na podstawie u.o.p.d.f.

W dniu zawarcia umowy dożywocia, dożywotnik nie otrzymuje jednorazowego świadczenia odpowiadającego wartości zbytej nieruchomości. Świadczenie rozłożone jest na nieokreślony, niemożliwy do ustalenia czas, jego zakres ani globalna wartość wykonanych świadczeń na rzecz dożywotnika nie jest znana, gdyż zależy od czynników obiektywnych i losowych, na które strony nie mają wpływu (wzrost cen, pogorszenie stanu zdrowia, koszty leczenia, śmierć dożywotnika).

W u.o.p.d.f nie wprowadzono zasady nakazującej wyceniać przychód dożywotnika wg wartości nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zmianami), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) -c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, zatem każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie wymaga, więc rozważenie, czy zawarcie umowy dożywocia jest odpłatnym zbyciem nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Umowa dożywocia regulowana jest przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

Zgodnie z art. 908 § 1 ww. ustawy, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę, jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Zatem charakterystyczną cechą takiej umowy jest ekwiwalentność świadczeń stron tej umowy, przy czym w doktrynie uznaje się, iż jest to ekwiwalentność rozumiana w sensie subiektywnym, a nie obiektywnym, co oznacza, że świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Podkreślenia wymaga, iż tego rodzaju umowy zaliczane są do odpłatnych czynności prawnych, które charakteryzują się tym, iż każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej).

Uwzględniając powyższe, umowa o dożywocie, polegająca na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie - ma charakter umowy wzajemnej, a w konsekwencji -jest czynnością prawną o charakterze odpłatnym, tj. w jej wyniku dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości.

Cechą umów odpłatnych jest to, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla świadczenia własnego. Nie dochodzi, więc w takim przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia, a świadczenie zbywcy nie odbywa się kosztem uszczuplenia własnego majątku. Niewątpliwe w przypadku umowy o dożywocie nie mamy do czynienia z klasycznym przykładem ekwiwalentności świadczeń jak przy umowie sprzedaży, gdzie świadczeniu zbywcy odpowiada uiszczenie ceny przez nabywcę. Nie oznacza to jednak, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje pod tytułem darmym. W zamian za swoje świadczenie zbywca nieruchomości (dożywotnik) uzyskuje, bowiem określone świadczenia służące zaspakajaniu jego potrzeb w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych. Świadczenie dożywotnika ma, więc swój odpowiednik (równoważnik) w świadczeniach nabywcy nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia dla kwestii odpłatności to, czy świadczenie nabywcy odpowiada dokładnie wartości nieruchomości. Istotą odpłatności umowy o dożywocie jest, bowiem to, że zbywca dokonując przysporzenia nie czyni tego kosztem własnego majątku, albowiem uzyskuje ekwiwalentne świadczenie, posiadające określony wymiar materialny, przejawiający się choćby w zaoszczędzeniu przez zbywcę tych wydatków, które musiałby ponieść w związku z własnym utrzymaniem, gdyby nie doszło do zawarcia umowy o dożywocie.

Z uwagi na powyższe należy przyjąć, iż w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych umowa o dożywocie stanowi dla dożywotnika (zbywcy) źródło przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, w sytuacji, gdy zawarta zostanie przed upływem 5 letniego terminu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości. Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei Sąd postanowieniem stwierdza jedynie fakt nabycia spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § k.c.). Tak, więc istotnym z punktu widzenia prawa jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 19.09.2011 r. Wnioskodawczyni zbyła na podstawie umowy dożywocia – nieruchomość, którą nabyła razem z mężem w 1955 r. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Mąż Wnioskodawczyni zmarł 4 kwietnia 2008 r. Spadek po nim na podstawie ustawy Wnioskodawczyni nabyła w całości.

Oznacza, to, że datą nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w przedmiotowej nieruchomości jest data nabycia spadku, tj. dzień śmierci męża.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c) w. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Dokonując, zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że odpłatne zbycie nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1955 roku nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Natomiast udział nabyty w drodze dziedziczenia tj. w 2008 r. będzie stanowił źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy i będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach obowiązujących w 2008 roku.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega, co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Jednocześnie należy zauważyć, że umowa dożywocia nie określa kwotowo ceny, za jaką nieruchomość jest zbywana. Nabywca zobowiązuje się jedynie do świadczeń określonych w art. 908 Kodeksu cywilnego, przy czym ich wartość i okres, w którym mają być spełnione, w momencie zawierania umowy (uzyskania przychodu – zgodnie z art. 19 ustawy), nie są znane. Z tego też względu przychód dożywotnika określa się w oparciu o wartość rynkową zbywanej nieruchomości lub prawa.

Z kolei przychód dla celów podatkowych – stosownie do cytowanego art. 19 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stanowi wartość rynkową wszystkich zbywanych na podstawie umowy dożywocia rzeczy lub praw majątkowych, określona na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia – pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5).

Reasumując, mając, zatem na uwadze przytoczone wyżej uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku zaistniały stan faktyczny należy stwierdzić, iż Wnioskodawczyni z uwagi na zawarcie umowy dożywocia przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyła udział w nieruchomości zobowiązana jest do zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Podkreślić należy, że czynność zawarcia umowy dożywocia ma charakter odpłatny i jako taka, rodzi określone prawem skutki podatkowe w postaci powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych. W zamian, bowiem za przeniesienie prawa własności dożywotnik otrzymuje świadczenie wzajemne, czyli odpłatne. Przychodem podlegającym opodatkowaniu jest, zatem wartości rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem umowy o dożywocie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Osoba, która po śmierci małżonka sprzeda wspólny lokal, zapłaci podatek od połowy uzyskanych pieniędzy.

******************************************************************************************************************************************************

Dochód ze sprzedaży nieruchomości jest zwolniony z podatku po upływie pięciu lat od jej nabycia. By uniknąć daniny, wystarczy poczekać pięć lat od zakupu. Okazuje się jednak, że fiskus niejednokrotnie żąda zapłaty PIT nawet po kilkudziesięciu latach.

Przekonała się o tym pani Irena, emerytka z Pomorza. W 2009 r. po śmierci męża sprzedała mieszkanie kupione wspólnie z nim w 1986 r. i przeprowadziła się do córki w Warszawie. Nie rozliczyła się z fiskusem, gdyż od nabycia upłynęło 25 lat. Wiosną tego roku dostała jednak wezwanie z urzędu skarbowego do zapłaty PIT z odsetkami.

– Problem wynika z definicji nabycia – mówi Grzegorz Grochowina, ekspert w firmie doradczej KPMG.

Organy podatkowe uważają, że w momencie śmierci małżonka wdowiec lub wdowa nabywają na własność połowę lokalu, która należała do zmarłego. Jeśli więc chcą sprzedać mieszkanie od razu, muszą zapłacić PIT od tej połowy.

– To rozstrzygnięcie wydaje się nielogiczne i krzywdzące, jednak osoba, która się do niego nie zastosuje, naraża się na spór z fiskusem – dodaje Grzegorz Grochowina.

Niekorzystne stanowisko fiskusa potwierdza m.in. najnowsza interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie (IPPB1/415-602/12-2/AM). Sprawa dotyczyła kobiety, która kupiła wraz z mężem mieszkanie w 1955 r. Po jego śmierci w 2008 r. przekazała mieszkanie kuzynce na podstawie umowy dożywocia. Dyrektor Izby nakazał jej zapłatę PIT od połowy lokalu, którą nabyła w spadku po mężu w 2008 r.

Wyroki sądów nie są natomiast jednolite.

Aleksandra Kozłowska, doradca podatkowy w TPA Horwath,wskazuje, że w takiej sytuacji warto powołać się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (II FSK 1101/10).

– Sąd określił, że do nabycia nieruchomości dochodzi raz, w momencie jej zakupu przez małżonków. Wspólność majątkowa małżeńska jest niepodzielna i nie można było uznać, że podczas spadkobrania wystąpiło nowe nabycie części mieszkania – mówi.

Opinia:

Anna Misiak, doradca podatkowy w MDDP

Aby ustalić, czy sprzedający nieruchomość będzie musiał zapłacić podatek, istotne jest właściwe określenie momentu jej nabycia. Interpretacja przepisów podatkowych w tym względzie nie powinna pomijać pojęć zdefiniowanych na gruncie innych uregulowań. Na potrzeby nabycia nieruchomości do majątku wspólnego wskazana byłaby analiza specyfiki wspólności małżeńskiej na gruncie kodeksu rodzinnego i ustalenie, kiedy de facto w tym ustroju majątkowym dochodzi do pierwotnego nabycia całej nieruchomości przez każdego ze współmałżonków. Ustalenia te mogą mieć duże znaczenie dla celów podatkowych. Niektóre wyroki sądów wskazują na jeden moment nabycia: do majątku wspólnego małżonków.

Aby nie dzielić się z fiskusem zyskami z handlu nieruchomościami, trzeba wstrzymać się ze sprzedażą przez pięć lat. Termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym umowa została zawarta.

Niezbędnik:

Osoby, które sprzedają mieszkanie, dom czy działkę i nie korzystają z ulg określonych w przepisach o podatku dochodowym od osób fizycznych (piszemy o tym na str. 2–3), muszą płacić daninę. W grę wchodzą spore kwoty, w zależności bowiem od tego, kiedy daną nieruchomość kupili, może być to 10 lub 19 proc. podatku.

Spokojne mogą być jedynie te osoby, które sprzedają nieruchomość po upływie pięciu lat od jej nabycia. Muszą jednak pamiętać, że ten pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabyli, a nie od daty transakcji.

Przykład

Podatnik kupił mieszkanie w czerwcu 2008 r. Pięcioletni okres, po upływie którego może je sprzedać i nie obawiać się, że będzie musiał zapłacić podatek, zacznie liczyć od stycznia 2009 r. (minie on z początkiem 2014 r., wtedy może sprzedać mieszkanie bez podatku, gdyby zrobił to w grudniu 2013 r. – fiskus musiałby dostać należną mu część).

Gdy podatnik sprzedaje działkę z wybudowanym na niej domem, też musi obliczyć pięcioletni termin. Nie będzie go jednak ustalał odrębnie dla gruntu i oddzielnie da budynku.

W praktyce częste są przypadki, gdy najpierw kupowana jest działka, a dopiero potem budowany dom – nawet po kilku latach. Organy podatkowe twierdzą, że w takim przypadku data wybudowania budynku nie ma znaczenia. Pięcioletni termin uprawniający do zwolnienia od podatku w przypadku sprzedaży powinien być liczony od daty nabycia gruntu.

Budynki trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości, nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej ustawa o PIT) nie rozdziela sprzedaży gruntu od zbycia stanowiącego jej część budynku.

Przykład

Podatnik kupił działkę we wrześniu 2006 r., wybudował na niej dom w 2009 r. Teraz chce całość sprzedać. Nie zapłaci podatku. Od zakupu działki minęło bowiem pięć lat. Data wybudowania domu nie ma zaś znaczenia.

Wyjątkiem jest jednak sprzedaż budynku, który został wybudowany na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W takim przypadku opodatkowany jest zarówno zysk z odpłatnego zbycia budynku, jak i ze zbycia użytkowania wieczystego gruntu. Pięcioletni termin trzeba zatem liczyć oddzielnie dla wybudowanego budynku i oddzielnie dla użytkowania wieczystego gruntu.

******************************************************************************************************************************************************

Sprzedaż mieszkania a podatek dochodowy

2012-03-07, 10:47

Z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego mamy do czynienia wówczas, gdy sprzedajemy mieszkanie przed upływem pięciu lat kalendarzowych od nabycia (pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie). W pozostałych przypadkach, obowiązek zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania nie występuje i to jest najprostsza zasada, jaka wiąże się z zagadnieniem podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania.

Na chwilę obecną wiążą nas dwa „systemy podatkowe” dotyczące mieszkań nabytych:

Zasady opodatkowania sprzedaży mieszkań nabytych w wyżej wymienionych okresach są do siebie podobne, stąd też określenie w jakiej wysokości podatek dochodowy trzeba będzie odprowadzić do urzędu skarbowego, nastarcza wiele pro­blemów zarówno osobom, które profesjonalnie zajmują się obrotem nieruchomo­ściami, jak również tym, którzy np. dokonują transakcji wiązanych- sprzedają jedno mieszkanie i kupują drugie większe.

Kwestią, która odgrywa najważniejsze znaczenie, jest data nabycia mieszkania – należy pamiętać, że jest to nie tylko zakup mieszkania, ale również nabycie w drodze darowizny a także spadku. W przypadku, gdy nabycie mieszkania następuje w drodze umowy sprzedaży, bądź w drodze umowy darowizny- datą nabycia jest dzień, w którym został podpisany akt notarialny, natomiast przy spadku- datą nabycia jest moment otwarcia spadku- czyli śmierć spadkodawcy, a nie data widniejąca na postanowieniu sądu stwierdzającym nabycie spadku.
***********************
Ad.1 Nowelizując ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wprowadził ulgę meldunkową- jako jedyne zwolnienie od obowiązku zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkań nabytych w roku 2007 i 2008. Z w/w zwolnienia skorzystać mogą jedynie osoby, które były zameldowane w mieszkaniu przez okres co najmniej 12 miesięcy przed dniem zbycia – zgodnie z aktualną interpretacją nie powinno mieć znaczenia, kiedy ktoś zameldował się (np. 10 lat temu czy 5 lat temu) na rok czasu w sprzedawanym mieszkaniu. W związku z powyż­szym, jeżeli chcemy uniknąć obowiązku zapłaty podatku dochodowego, musimy zameldować się w mieszkaniu na rok czasu- aby skorzystać z ulgi meldunkowej wystarczy złożyć oświadczenie w US oraz legitymować się zaświadczeniem o meldunku z urzędu gminy.

Należy zwrócić uwagę, iż opisane powyżej zwolnienie dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia: budynku mieszkalnego lub jego części lub udziału w budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Oznacza to, że nie skorzystamy ze zwolnienia przy zbyciu niezabudowanej działki gruntu. Z ulgi meldunkowej na chwilę obecną nadal mogą skorzystać te osoby, które nabyły nieruchomość w latach 2007-2008 i chcą ją sprzedać- jednak muszą się zameldować na rok czasu.

Zasady dotyczące skorzystania z ulgi meldunkowej wydają się być dość jasne, jednakże należy pamiętać, że przy lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, mamy także udział w nieruchomości wspólnej i tu pojawia się problem, który polega na tym, iż przepisy nie wskazują wprost, że ulga dotyczy też udziału związanego z mieszkaniem. Czy zapłacimy podatek dochodowy od udziału w gruncie jako prawa związanego z lokalem zależy od konkretnej decyzji urzędu skarbowego- ponieważ oparta jest ona na interpretacji obowiązujących przepisów. Wskazanie wartości tego udziału oraz jego wycena należy do czynności wykony­wanych przez podatnika, urzędowi skarbowemu przysługuje prawo do ich weryfikacji.
****************

Ad.2. Od 1 stycznia 2009 r. uległy zmianie zasady dotyczące zwolnienia z obowiązku zapłacenia podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania. Ustawodawca zastą­pił ulgę meldunkową, możliwością przeznaczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe – wskazane w art. 21 ust. 25-30 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (nabycie m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, remont własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej). Nowelizacją rozszerzono w ustawie katalog możliwości przeznaczenia ceny sprzedaży na cele mieszkaniowe pozwalających uniknąć podatku przy sprzedaży mieszkań nabytych po 01.01.2009 r. Przede wszystkim wprowadzono możliwość zakupu nieruchomości za granicą na terenie państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gos­podar­czego oraz Szwajcarii. Zeznanie podatkowe należy złożyć do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Sam fakt złożenia PIT-39 jest jednoznaczny z deklaracją, że zamierzamy w ciągu dwóch lat przeznaczyć pieniądze na cele mie­szkaniowe -nie jest konieczne oddzielne zawiadomienie urzędu skarbowego o chęci skorzystania z ulgi.

Cechą wspólną wszystkich nieruchomości nabytych po 01.01.2007 r. jest wysokość podatku- 19% dochodu od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu sprzedawanego mieszkania–. Dochodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie zbycia, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się między innymi: taksę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami. Od kwoty otrzymanej ze sprzedaży mieszkania możemy również odliczyć nakłady, które zwiększyły jego wartość, poczy­nione w czasie posiadania. Poniesione koszty i nakłady należy przed urzędem udokumentować np. w postaci wystawionych faktur VAT.

Warto podkreślić, że w przypadku nabycia mieszkania w drodze darowizny czy spadku i braku możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej - przy jednoczesnym zwolnieniu z podatku od darowizny i spadku - możemy spodziewać się przy sprzedaży tego mieszkania podatku w pełnej wysokości tj. 19 % od ceny sprzedaży jaka widnieje w akcie notarialnym- brak kosztów nabycia- a to już mogą być kwoty rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Podsumowując; obowiązek zapłaty podatku dochodowego powstanie wyłącznie wtedy, gdy sprzedajemy mieszkanie przed upływem 5 pełnych lat kalendarzowych od daty nabycia. Wysokość ewentualnego podatku dochodowego to 19 % dochodu. O tym, z jakiej ulgi należy skorzystać aby być zwolnionym z obowiązku zapłaty podatku docho­dowego decyduje data nabycia mieszkania. Szczególną uwagę należy zwrócić przy nabywaniu mieszkań w drodze spadku czy darowizny od osób z tzw. grupy „0” ponieważ również wtedy powstaje obwiązek podatkowy wynikający z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Źródło: Emmerson S.A.